Valor de adquisición de un inmueble
Múltiplos de valoración para empresas inmobiliarias
El precio de adquisición del inmueble es uno de los factores más críticos que determinarán el rendimiento real de cualquier inversión inmobiliaria. Esto es así porque, para un determinado precio de reventa del inmueble, el precio de adquisición determinará uno de los dos componentes clave de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria: el rendimiento del capital. El rendimiento del capital (RC) de una inversión inmobiliaria se calcula como:
Sobre la base de la fórmula anterior, cuanto menor sea el precio de adquisición, mayor será la rentabilidad del capital (para un precio de reventa determinado) y mayor será la rentabilidad total realizada o la tasa interna de rentabilidad (TIR) de la inversión. Así pues, existe una relación inversa entre la TIR realizada de una inversión inmobiliaria y su precio de adquisición.
Entonces, ¿cómo puede un inversor determinar el precio máximo de adquisición que debe pagar por una determinada inversión inmobiliaria? Este precio puede estimarse utilizando el modelo de flujo de caja descontado. En concreto, podemos estimar el precio máximo de adquisición de un inmueble mediante los siguientes pasos:
Costes de adquisición de bienes de inversión
La carta de apertura incluirá un diagrama de la adquisición parcial. También incluirá el nuevo límite propuesto como resultado de la adquisición parcial de la propiedad. El plano también incluirá las dimensiones y la superficie probables de la parte requerida de la propiedad. Los topógrafos lo finalizarán y se convertirá en un plano depositado una vez presentado y registrado en Land and Property Information.
En ocasiones, la Agencia Adquisidora comprará la totalidad de la propiedad, aunque sólo una parte sea necesaria para el proyecto propuesto. Esto ocurre cuando el efecto del proyecto propuesto sobre el resto del terreno se considera tan importante que justifica la compra total.
Calculadora del valor de la propiedad
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Los métodos para analizar el valor de una inversión inmobiliaria son análogos a los utilizados en el análisis fundamental de las acciones. Dado que la inversión inmobiliaria no suele ser una operación a corto plazo, el análisis del flujo de caja, y la consiguiente tasa de rendimiento, es fundamental para lograr el objetivo de realizar inversiones rentables.
Para obtener beneficios, los inversores deben saber valorar los bienes inmuebles y hacer conjeturas sobre el beneficio que obtendrán, ya sea mediante la revalorización de la propiedad, los ingresos por alquiler o ambos. Las valoraciones inmobiliarias precisas pueden ayudar a los inversores a tomar mejores decisiones a la hora de comprar y vender propiedades.
Cómo calcular el valor de mercado de un inmueble
Recorreremos el típico ciclo de vida de un activo, abarcando las fases de adquisición, valorización y estabilización. También hablaremos de la evaluación de la decisión de salida. Con esta información, podrá identificar mejor el perfil de riesgo-rentabilidad y la fase del ciclo de vida de un activo que más se ajuste a sus objetivos.
Nuestra estrategia de inversión inmobiliaria y de mercado objetivo desempeña un papel fundamental durante la fase de adquisición. Determina el modo en que identificamos y ejecutamos las oportunidades atractivas para generar una rentabilidad ajustada al riesgo superior para nuestros inversores. Complementamos nuestra importante experiencia en inversiones con conjuntos de datos tradicionales, alternativos y propios. Esto nos permite identificar de forma proactiva los mercados y las microlocalizaciones en los que queremos invertir, examinar más oportunidades y sacar a la luz de forma programada tanto los riesgos como las oportunidades durante la fase de adquisición.
Otro componente crítico de la fase de adquisición es la diligencia debida convencional, un proceso que incluye la investigación y verificación de la información sobre un activo. Los componentes clave de la diligencia debida pueden incluir, por ejemplo
